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동기로 장소였다라는 인간을 그 부드러운 때와 알았어.국내 최대 사모펀드(PEF)인 MBK파트너스가 홈플러스 인수 당시부터 부동산 매각과 투자 축소를 병행하는 '현금 회수형 구조'를 설계한 정황이 드러났다. 사진은 김광일 홈플러스 대표이사가 지난 14일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 정무위원회 국정감사에서 의원 질의에 답변하고 있는 모습. 오른쪽은 김병주 MBK파트너스 회장. /사진=뉴시스



국내 최대 사모펀드(PEF)인 MBK파트너스가 홈플러스 인수 당시부터 부동산 매각과 투자 축소를 병행하는 '현금 회수형 구조'를 설계한 정황이 드러나 논란이다. 핵심 점포 매각 후 재임대하는 방식으로 확보한 현금의 절반을 강제로 배당하고 2019년부터 2021년까지 홈플러스의 연간 자본적 지출 농협영세민전세자금대출 (CAPEX)을 2500억원 이하로 제한해 투자 여력은 절반으로 축소했다. 유통 본연의 경쟁력 강화보다 단기 현금 회수에 초점을 맞춘 투자라는 비난이 거세다.

17일 국회 정무위원회 소속 김승원 의원(더불어민주당·경기 수원시갑)을 통해 입수한 2015년 작성된 홈플러스 인수금융 투자설명서(IM)에 따르면 MBK파트너스와 자대출 인수금융 주선 금융기관들은 홈플러스의 23개 점포(약 1조5000억원 규모)를 세일즈앤리스백(SLB) 방식으로 매각해 이 과정에서 유입되는 순현금의 50%를 강제 배당 활용할 계획을 제시했다. SLB는 기업이 자산(특히 부동산)을 팔고 다시 임차해서 사용하는 거래 구조를 말한다.
투자설명서에는 이 강제 배당을 통해 트렌치(Tranche 아파트 매매 서류 ) A 의무 분할상환액 1조1000억원 외에 추가 6995억원의 조기 상환이 가능하도록 설계했다는 내용도 담겼다. 당시 인수금융은 세개의 트렌치로 나뉘었는데 2조4000억원 규모의 트렌치 A는 홈플러스테스코(HPT)가 홈플러스 지분을 인수하기 위해 조달한 주력 대출로 지분 전량을 담보로 설정했다.
이로써 홈플러스는 단기적으로는 현금 확보 기업은행 대출 에 도움이 됐지만 장기적으로는 연간 800억원 규모의 막대한 임차료 부담과 핵심 자산 상실이라는 구조적 위험을 떠안게 되었다. 투자설명서에는 SLB 매각 대상 점포가 대부분 연매출 5000억원 이상을 기록하는 우량 점포로 구성되고 임대료 산정에는 자본환원율(Cap Rate) 5.4%가 적용된다는 계획이 담겨있다. 이는 매각가의 5.4%를 매년 임대료로 지급 영세민 해야 한다는 뜻으로 예컨대 1조5000억원 규모의 자산을 매각할 경우 연간 약 800억원의 임차료 부담이 새로 발생한다는 의미다.
시장에서는 PEF인 MBK가 홈플러스 인수 초기부터 부동산 자산을 매각해 현금을 확보하는데 초점을 맞춘 투자 구조를 설계했다는 지적이 나온다. 특히 SLB를 통한 현금 유입이 기업의 재투자보다는 PEF의 투자금 회수(엑시트)를 염두에 둔 설계였다는 분석이다. 투자설명서에는 홈플러스의 연간 자본적 지출을 2019년부터 2021년까지 2500억원 이하로 제한하도록 명시돼 있다. 이는 인수 초기 약 5000억원 수준이던 투자 여력을 절반으로 줄인 것이다.

사업 성장보다는 부동산 자산 매각으로 자금을 회수하는데 목적을 둔 투자 구조였다는 평가가 뒤따른다. 실제로 MBK는 2015년 홈플러스 인수 이후 3년 동안 부동산 유동화를 통해 인수 대출금 4조5000억원 중 절반에 가까운 2조원가량(47%)을 상환했다. 구체적으로는 점포·물류센터 부지 등 유휴자산 매각으로 4850억원, SLB로 1조2260억원을 마련했다.






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늘어난 '임대료 부담'… 수익성 하락 고착화

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홈플러스의 부동산 매각은 단기적으로 현금을 확보하는 데 집중했으나 이는 점포 리뉴얼, 온라인 전환, 물류 시스템 개선 등 핵심 사업 투자에 대한 제약을 초래했다. 사진은 지난 14일 진행된 국회 정무위원회 국정감사에서 김승원 의원(더불어민주당·경기 수원시갑)이 질의에 나선 모습. /사진=김승원 의원실



홈플러스의 부동산 매각은 단기적으로 현금을 확보하는 데 집중했으나 이는 점포 리뉴얼, 온라인 전환, 물류 시스템 개선 등 핵심 사업 투자에 대한 제약을 초래했다. 투자 자금 회수를 우선시한 이러한 구조는 중장기적인 경쟁력 약화로 이어질 수밖에 없었다.

MBK의 2018년 사원총회 보고서에서도 이러한 부작용이 적시됐다. PEF 구조 안에서의 사원총회는 법적으로 펀드 내 최고 의사결정 기구이다. 보고서에 따르면 홈플러스의 평상시 영업 현금흐름(Normalized EBITDA)은 SLB 등에 따라 증가한 임차료를 제외하고도 전년 대비 5.3% 감소한 것으로 나타났다.
수익성 악화는 지속됐다. MBK의 2019년 사원총회 보고서에는 2019년 상반기(1월~6월) EBITDA가 전년 동기 대비 28.4% 감소했다고 적혀있다. 보고서는 주요 원인으로 '매각 후 재리스 등에 따른 임대료 증가'를 지목했다. 핵심 점포 매각으로 발생한 고정 임차료는 홈플러스의 영업이익률을 잠식했고 결과적으로 장기 수익성 악화의 악순환이 고착된 것이다.
MBK는 그동안 홈플러스 인수를 통해 부동산 개발에 초점을 맞춰온 것 아니냐는 의혹을 부인해왔다. 하지만 MBK측은 관련한 추가 질의에 구체적인 해명도, 자료도 내놓지 않았다. 김승원 의원은 "공공기관에 MBK 유한책임투자자(LP)들에게 받은 자료를 제출할 것을 요구했다"며 "그런데 MBK는 공공기관에게 의원실에 자료를 제출할 경우 법적 분쟁을 제기하겠다고 했다"고 밝힌 바 있다.
김 의원은 "인수금융 구조 자료를 통해 부동산을 노린 적 없다는 MBK의 거짓말이 또 다시 세상에 드러났다"며 "홈플러스가 장기적인 경영 악화를 겪게 된 데에 MBK가 전적으로 책임이 있는 만큼 3호와 3-2호 펀드에서 수취한 보수 1조2000억원을 전액 홈플러스에 지원해야 한다"고 했다.
이한듬, 김성아 기자 mumford@mt.co.kr